Avukat Ali Kayaalp ile Kira Sözleşmelerindeki Hukuki Karmaşayı Aydınlatıyoruz!

Genç yaşta adliye koridorlarının atmosferine tanıklık eden, başarılı bir avukat olan Ali Kayaalp, hukuk yolculuğunda pek çok
deneyim kazanmış önemli bir isim. Çocuk yaşlarda gözlemlediği olaylar, onu lisans eğitimini hukuk alanında almaya yönlendirmiş. Şimdilerde ise hukuki bilgisi ve deneyimiyle sektöre katkı sağlayan Ali Kayaalp, gelecekteki yasal değişiklikleri değerlendirerek birçok gelişmeyi öngörüyor. Bundan dolayı biz de merak
ettiklerimizi sormak adına yola çıktık ve kendisiyle bir araya geldik. Kiracı ile ev sahibi arasındaki yasal düzenlemelerden tutun çıkan ihtilafların çözümü arasındaki hukuki dengeye, kira sözleşmelerinin feshinden iptalindeki sürece kadar pek çok maddeyi ele alarak önemli konuları masaya yatırdık. Başkent
Üniversitesi’nde İş Hukuku alanında yaptığı yüksek lisans ve devam etmekte olduğu doktora çalışmalarıyla bilgisini daha da derinleştiren Ali Kayaalp, kira hukukuyla ilgilenen herkes için yol gösterici nitelikteki açıklamalarını şehrin en çok okunan yayını Ankara Life dergisine anlattı. İyi okumalar dileriz.
Röportaj: Hatice Şeyma Basut
Ali Bey uzun yıllardır hukuk alanındaki çalışmalarınız ve başarılarınızla adınızdan sıkça söz ettiriyorsunuz. Kariyer hayatınıza başlamadan önce dayınızın avukat olması hasebiyle çocuk yaşta adliye koridorlarında bulunarak pek çok şeyi gözlemleme fırsatı elde etmişsiniz. Eminiz ki bu durum
sizin için oldukça bilgi ve tecrübe kazanmanıza sebebiyet vermiştir. Öncelikle sizi tanıyarak başlayalım, bize kendinizden kısaca bahseder misiniz? Bu başarı basamaklarını nasıl çıktınız?
Dediğiniz gibi avukatlık alanında tecrübe kazanmaya genç yaşlarda başlamak oldukça önemlidir. Kendimden bahsedecek olursam; öncelikle ömrünü hukuka adamış, ülkemizin her köşesinde hakimlik yapmış bir kişinin torunuyum. Çocukluğumda dedemin yanına sık sık Yargıtay’a giderdim. İlk olarak Yargıtay
koridorlarında ülkemizdeki yargılama sistemine yavaşça hâkim olmaya başladım. Ardından orta okul ve lisede tatillerimin çoğunu yine çok iyi bir hukukçu olan dayımın yanında geçirdim. Üniversiteye geçtiğimde ise uygulamadaki birçok şeye hâkim olmuştum. Ancak teori kısmına girdiğimde ise avukatlığın çok
daha zor bir meslek olduğunu anladım. İşim hiç kolay değildi. Bizim alanımızda teori ile pratiğin çok farklı olması, üniversite sonrasında dahi bir hukuk mezununun yaptığı işte en az 2-3 sene geçirmesiyle alanına hâkim olmaya başladığını söyleyebilirim. Ben de yine üniversite hayatım boyunca boş zamanlarımı
hep dayımın ofisinde ve onunla birlikte adliyelerde geçirdiğimi söyleyebilirim. Üniversite mezuniyetinden sonra yine kendisinin yanında yoğun bir staj dönemi geçirdim. Stajımın bitmesi ve avukatlık ruhsatımı almam akabinde vakit kaybetmeden yüksek lisansa başladım. Başkent Üniversitesi’nde İş Hukuku alanında
yaptığım yüksek lisansta teori ağırlıklı çalışmanın pratikte bu kadar faydalı olacağı aklımdan geçmemişti. Ama yüksek lisans bana çok değişik bakış açıları kazandırdı. Bu sebeple iyi ki yapmışım diyorum. Ardından 2 senelik aradan sonra Başkent Üniversitesi’nde doktoraya başladım. Şu anda da doktora
programım devam ediyor. Ülkemizi yakından ilgilendiren hukuki meselelerle alakalı doktrinde çok kıymetli hocaların yayınlarını detaylı inceleme fırsatı buldum. Şu anda doktorayla birlikte özellikle 2 vakıf üniversitesi, enerji ve inşaat alanında faaliyet gösteren firmalar ile hizmet sektöründen birçok firma
ve kişinin hukuk müşavirliği görevini yürütüyorum. Kendimi güncel tutmak adına da yeni çıkan tüm yayınları yakından takip ediyorum.
Alanınıza dair soru yönelterek devam edelim. Günümüzde en sık karşılaştığımız sorunlardan bir tanesi kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkilerdir. Çoğu zaman problemler ortak bir fiyat üzerinde anlaşılmadığında ya da başka mücbir sebeplerden dolayı ortaya çıkıyor. İşin ehli olarak sizce kira hukukunun temel prensipleri nelerdir? Kiracı ve ev sahibi arasında adaleti sağlamak için hangi yasal düzenlemeler bulunmaktadır?
Evet özellikle günümüzün hukuki anlamda en büyük meselesi kira hukuku alanında diyebilirim. Enflasyonist ortamda özellikle son 3 senedir her şeyin fiyatının katlanmasıyla ev fiyatlarında olağan dışı bir artış oldu. Devletin maaşlara yapmış olduğu zamlarla beraber ev sahipleri daha yüksek kira beklentisi içine
girdiler. Ayrıca banka faizlerinin de son 6 aya kadar düşük olması sebebiyle ev kirası da büyük yatırım araçlarından birisi oldu. Ancak devletin konut kiraları açısından 2022 Temmuz ayında getirmiş olduğu %25’lik artış şartı uyuşmazlıkların artmasına ve yargılamaların çoğunluğunun bu meselelerle ilgili olmasına sebep oldu. Ev sahiplerinin yenileme dönemlerinde %25’lik artışı kabul etmemeleri ve kira bedelini emsal rayiç bedellere uyarlama talepleri ilk başlarda çok fazla hukuken korunmasa da yavaş yavaş günümüzde uyarlama ve kira tespit davalarının ev sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde neticelenmesiyle korunmaya başlandı. Zaten devletimiz de %25’lik artış şartını kaldıracağını belirtti. Kanımca da konut kiralarına getirilen %25’lik artış şartı enflasyonu ev sahiplerinin sırtına yüklemekten başka bir işe yaramadı. Maalesef bunun karşısında cezai anlamda da birçok suç ortaya çıktı ve ilişkiler bozuldu. Yabancıların da ülkemizden son zamanlarda oldukça fazla sayıda konut almaları da ev fiyatlarını yukarıya çekti. Daha birkaç sene öncesine kadar konut stokunun fazla olduğundan bahsedilirken şu anda artık büyükşehirlerde boş konutun kalmadığı konuşulmaya başlandı. Dolayısıyla yeni ortaya çıkan ekonomik gelişmeler ışığında kira hukukunun baştan ele alınması şart oldu.
Kira sözleşmesinin ev sahibi veya kiracı tarafından feshi veya iptali süreci nasıl işler? Hangi durumlar bu fesih veya iptali haklı kılar?
Öncelikle akdedilen kira sözleşmelerinde ev sahibi kiracıyı belli şartlarla tahliyesini isteyebilir. Bunların başlıcaları ise kiracının temerrüde düşmesi veya
kiralayanın kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle
kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler
sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiracının tahliyesi istenebilir. Ancak ev sahibi salt kira sözleşmesinin süresinin dolması sebebiyle kiracıyı
tahliye edemez. Sadece kiracı belli şartlara uyarak kiralayana bildirim yaparak taşınmazı tahliye edebilir. Kanunumuz doğru bir şekilde bu yönden
kiracıyı korumuş ve kirasını düzenli ödeyen kiracıyı çıkarabilmek için bazı şartları kanuna koymuştur. Süre bakımından ise 10 yıllık sürenin sonundan en az 3 ay önce kiralayan kiracıya yapacağı bildirimle taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Tabii ki bu 10 yıllık süreçte kiralayan eğer kira bedelinin düşük
kaldığını düşünüyorsa kira tespit ve uyarlama davası gibi yollara başvurabilir.
Kiracı ve ev sahibi arasında çıkabilecek ihtilafların çözümü nasıl gerçekleşir? Mahkeme süreci ve arabuluculuk gibi seçenekler nelerdir?
Kiracı ve kiralayan arasında çıkacak tüm uyuşmazlıkların Eylül 2022’de yasalaştığı şekilde öncelikle arabulucuda çözümlenmesi gerekir. Arabulucu da bir netice alınamazsa bu sefer taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. Arabuluculuk müessesinin kira hukuku içinde zorunlu olması oldukça isabetli olmuştur. Yoksa Sulh Hukuk Mahkemeleri şu an dahi altından kalkamadıkları dava yükünün direkt dava açılabilseydi hiç altından kalkamayacaklardı. En azından şu anda uyuşmazlıkların %30 – %40’ı arabuluculuk sürecinde sonuca bağlanmaktadır.
Peki bu sözleşmelerde özel şartlar neler olabilir? Taraflar arasında anlaşmazlık yaşanmaması için nelere dikkat edilmelidir?
Esasında kira sözleşmelerinde kanunun emredici gördüğü şartların dışına çıkılamamaktadır. Günümüzde kira sözleşmelerine konulan birçok şart aslında geçersiz hükümlerdir. Çoğunlukla hukukçu olmayan kişiler tarafından hazırlanan bu sözleşmelerdeki şartlar iş yargılamaya taşındığında aslında yalnızca kira bedeli dışındaki hükümlerin geçersiz olmasıyla sonuçlanmaktadır. Onun dışında Taraflar kira bedelinin peşin olarak ödeneceğini kararlaştırabilir. Kanuni artış dışında bir artış öngöremezler. Fakat en kritik nokta şudur ki; kiralayanlar mutlak suretle tahliye taahhüdü alarak aslında kiracıyı diledikleri veya kararlaştırdıkları zaman kiracıyı 10 yıllık süreleri beklemeden tahliye edebilmektedirler.
Son olarak kira hukuku alanında gelecekte beklenen yasal değişiklikler nelerdir? Kiracı ve ev sahibi için yeni trendler ve hukuki gelişmeler adına neler söylersiniz?
Evet öncelikle kira hukukunun belli hükümlerinin baştan ele alınacağını düşünüyorum. Yasada birtakım değişiklikler mutlak suretle gerçekleştirilecektir. Özellikle konutlar için %25 artış şartı kesin olarak kaldırılacaktır. Büyük çoğunluğuyla kiracı lehine düzenlenmiş kanunda tahliye taahhüdü yoluyla, muvazaalı devirler veya gerçek olmayan ihtiyaçlara dayalı tahliye davalarını önlemek maksadıyla birtakım kanuni süreler yeniden ele alınmalı diye düşünüyorum. Yoksa yalnızca kira bedelini emsal rayice uyarlamak isteyen mülk sahipleri şartları kanuna uydurmak için muvazaalı yollara başvurmaya devam edeceklerdir.

Yorumlar

0 yorumlar