KAPAK RÖPORTAJI | MÜLKİYET HUKUKU’NDA AVUKAT MURAT TEZCAN

0
436

Ankara’da Mülkiyet Hukuku denildiği zaman akla ilk gelen isimlerden bir tanesi Avukat Murat Tezcan… Yalnızca gayrimenkul alım-satımı, kamulaştırma, tapu iptali ya da tescili gibi davalarda görev almakla kalmayıp aldığı eğitimi ve edindiği deneyimleri bir araya getirerek Mülkiyet Hukuku alanına teorik olarak da katkıda bulunmak adına yazdığı makaleler ile bilimsel dergilerde yer alıyor. 2015 yılından bugüne kurucu ortağı olduğu
Çalışan/Barkın/Tezcan Hukuk Bürosu’nda özellikle gayrimenkul alanında görev alan Tezcan, aynı zamanda Ankara Barosu Mülkiyet Hukuku Kurulu Başkanı…

Murat Bey, Mülkiyet Hukuku nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun dördüncü kitabı “Eşya Hukuku”na bunun da birinci kısmı Mülkiyet Hukuku’na ayrılmıştır. Bu kapsamda taşınır ve taşınmaz mülkiyetini ilgilendiren tüm davalar Mülkiyet Hukuku içinde değerlendirilmektedir. Mesela kamulaştırma, tapu iptali ve tescili davaları, ortaklığın giderilmesi, önalım gibi birçok dava türü doğrudan Mülkiyet Hukuku’nu ilgilendirmektedir. Fakat ben bu alanda daha çok taşınmazları ilgilendiren davalarda görev almaktayım ve aslında Mülkiyet Hukuku denilince akla ilk önce taşınmazlar ya da bir başka ifadeyle gayrimenkullere ilişkin davalar gelmektedir.

İnsanlar hangi durumlarda size başvurabilirler?
Anayasamızın 35. Maddesi ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı doğrudan devletin ya da kişilerin hukuka aykırı işlem veya eylemleriyle saldırıya uğrayabiliyor. Hatta Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi başvuru istatistiklerine bakıldığında, mülkiyet hakkı ihlalleri nedeniyle yapılan başvurular, kişi hak ve özgürlüklerine yapılan ihlallerden sonra ikinci sırada yer almaktadır. Bu kapsamda Kamulaştırma Hukuku’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, kentsel dönüşüm uygulamalarında yaşanan sorunlar, tapu iptali ve tescili davaları gibi mülkiyeti ilgilendiren tüm davalar bizim ilgi alanımıza giriyor. Aslında, oldukça teknik ve kavraması zor olan dava türlerinden olduğu için kişilerin taşınmazlarıyla ilgili konularda mutlaka profesyonel bir destek alması gerekmektedir. Bu desteğin herhangi bir sorunla karşılaşmadan ya da dava sürecine girilmeden alınması kişileri büyük külfetlerden ve olası hak kayıplarından koruyacaktır.

Herkesin hayali bir ev sahibi olmak, peki bu hayalimizi gerçekleştirmek için hukuksal olarak bir gayrimenkul sahibi olmanın şartları nelerdir?
Yapılacak tüm hukuki işlemlerde tabii ki fiil ehliyetine yani hukuki işlem yapabilme ehliyetine sahip olmanız gerekiyor. Bu kapsamda eğer ergin, ayırt etme gücüne sahip, mahkeme kararıyla kısıtlanmamışsanız herhangi bir engelle karşılaşmadan ev sahibi olabilirsiniz. Fakat eğer Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı değilseniz daha başka sınırlamalarla karşılaşabilirsiniz. Hatta bazı ülke vatandaşları bazı illerden taşınmaz sahibi olamazlar ya da bazı stratejik yerlerden taşınmaz satın alamazlar.

Yatırımcı bu süreçte nasıl sıkıntılarla karşılaşabilir?
İster yatırımcı olunsun isterse de ihtiyaç olduğu için alınsın, kişilerin gayrimenkul alırlarken oldukça dikkat etmeleri gerekiyor. Öncelikle yüksek miktarlarda para trafiğinin olduğu bir operasyon aslında taşınmaz alım satımı. Bu nedenle yoğurdu üfleyerek yemek hatta mutlaka bir avukat eşliğinde bu işlemlerin yapılması gerekmektedir. Türkiye’de taşınmaz alım satımı halihazırda avukatın nezaret etmesi gereken bir iş olmamakla birlikte Avrupa Birliği ülkelerinde mutlaka avukat eşliğinde yapılan işlerdendir. Çünkü tarafların çok sıklıkla hak kayıpları yaşadığı ya da dolandırıldığı süreçleri görüyoruz. Bir taşınmaz alınırken mutlaka imar durumunu, önalım-alım hakkına sahip birinin bulunmadığını, üzerinde bir hak mahrumiyeti bulunup bulunmadığını, varsa bunların nelerden kaynaklandığı gibi birçok konuyu detaylı bir biçimde araştırmak gerekmektedir.

Bu araştırma yapılmadan alınacak taşınmazlar için daha sonra çok külfetli ve uzun yıllar sürecek davalarla uğraşmak zorunda kalabilirsiniz. Ayrıca alım satımlarda para transferlerini güvenli şekilde gerçekleştirmek, tapuda satış yapmadan önce mutlaka bedeli çeşitli yollarla güvence altına almanız gerekmektedir. Bu kapsamda kullanılabilecek birden fazla yol olmakla birlikte, en az masraflısı ve güvenli yol olarak, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından geliştirilen tapu takas sistemini önerebilirim. www.taputakas.com.tr internet sitesi üzerinden tarafların güvenli bir biçimde taşınmaz alım satımı yapılmasını sağlayan bu sistemin daha çok kullanılmasını bir avukat olarak çok istiyorum. İnsanların yıllarca emekleriyle oluşturdukları birikimlerini kötü niyetli kişilerin ele geçirmemesi için çok ama çok önemli bir konu olduğunu düşünüyorum.

Bu sıkıntılarla karşılaştığımızda hangi yollara başvurabiliriz?
Biraz önce ifade etmeye çalıştığım gibi, kişilerin bu tür konularda sorunla karşılaşmamak için mutlaka her adımda profesyonel bir destek alması çok önemli. Buna aslında “önleyici hukuk hizmetleri” dememiz de mümkün. Fakat yine de kötü durumlarla karşılaşmamız tabii ki mümkün. Taşınmazlara ilişkin hukuk davalarında mahkeme dışında başkaca bir yol yok maalesef. Kamu düzenine ilişkin davalar olması sebebiyle mahkemelerin görevleri kesin olduğu gibi yetki bakımından da sadece taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir. Açıkçası daha önce de belirttiğim gibi çok teknik ve karmaşık olması muhtemel konularda bazen çok tecrübesiz bir hakimin karar vermesi güçlü bir olasılık olduğundan davaların çok uzun sürelerde sonuçlanması mümkün olabiliyor. Sonuç olarak sancılı bir yargılama süreci dışında, arabuluculuk, tahkim gibi alternatif çözüm yolları maalesef bu tür davalar için mümkün değil.

Gayrimenkul satışına sadece yatırımcı açısından değil bir de satıcı açısından bakmak gerek. Burada satıcının dikkat etmesi gerekenler nelerdir?
Bize gelen birçok müvekkil adayının temel sorunu davaya konu olan uyuşmazlık yaşanmadan önce herhangi bir destek almamasıdır. Bunu çok değerli ve yüksek bedelli gayrimenkul satışlarında dahi görüyoruz. Aslında bu bir hukuk kültürü sorunu ve ülkemizde çok sorunlu. Avukata sadece başımız sıkıştığında gitme gibi alışkanlığımız var. Buna gayrimenkullerini satan kişiler de maalesef dahil. Biraz önceki sorunuzla da cevaplamaya çalıştığım gibi satıcılar asla ama asla paralarını güvence altına almadan tapuda devir yapmamaları gerekir. Bu gibi durumlarda kimsenin telkini ya da güvencesi sizi korumaz. Avukat desteği almaksızın ve bankacılık işlemleri kullanılmadan yapılan ya da tapu takas sistemi üzerinden yapılmayan satış işlemlerinde satıcılar, paranın sahte çıkması, hırsızlık ya da dolandırıcılık gibi türlü risklerle karşı karşıyadır.

Peki, kamulaştırma davalarında ne gibi yollar izleniyor?
Öncelikle kamulaştırma ne demek, onu kısaca anlatmak okuyucularımız açısından önemli olacağını düşünüyorum. Kamulaştırma özetle, devletin ya da kamu tüzel kişilerin, kamu yararı gerekçesiyle ihtiyaç duyduğu bir taşınmaza gerçek bedelini ödemek suretiyle el atmasıdır. Bu gibi durumlarda idareler, öncelikle taşınmazı satın almayı dener ama çoğu zaman başarısız olur. Bu nedenle taşınmazların bedelleri mahkeme kararıyla belirlenir ki yine bu dava türünde çok teknik bazı hesaplamalar ve detaylı süreçler olduğundan mutlaka avukat desteği alınması şarttır. Ama bazen kişiler taşınmazlarının haksız bir biçimde herhangi bir kamu yararı olmaksızın el atıldığını düşünebilirler. Bu gibi durumlarda da idari yargıda açılacak kamulaştırma işleminin iptali davaları gündeme gelebilir. Kamu yararı kavramı oldukça muğlak ve esnek bir kavram olduğundan bu davalarda başarı şansının oldukça az olması sebebiyle kamulaştırmanın iptali yerine maliklerin gerçek bedele ulaşması için çaba sarf etmelerinin daha doğru bir yöntem olduğunu düşünüyorum. Bir de bazı durumlarda idareler hiçbir bedel ödemeksizin bir taşınmazı kamu hizmetinde kullanmak amacıyla el atarlar, örneğin yol geçirirler, bazen okul yaparlar ki bu da hukuki anlamda kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirilir ve yine kamulaştırma hukukunun esasları uygulanarak tazminat davaları açılabilir.

Son olarak siz bu davalarla ilgili okuyucularımıza neler önerirsiniz?
Öncelikle bu keyifli sohbet için siz Ankara Life ekibine çok teşekkür ederim. Aslında okuyuculara sadece gayrimenkul davaları için değil tüm hukuki süreçler için önleyici hukuk hizmetlerinden yararlanmayı öneriyorum. Çünkü ülkemizde herkesin bildiği gibi nitelikli hukukçu ve yargılama sürelerinin uzunluğu sorunu var. Ayrıca bu süreçlerde iyi ve uzman kişilerle çalışmanın maliyetleri de düşünüldüğünde, sorunla karşılaşmadan güvenilir ve işinde uzman hukukçularla çalışmak herkesin menfaatine olacaktır. Bu vesile ile Ankara Hukuk Fakültesi’nden, oğluma da ismini verdiğim, Prof. Dr. Erdal Onar’ın fakültedeki ilk günümüzde verdiği bir öğüdü tekrarlamak istiyorum. “Kimse size, mutluluğunu ya da sevincini belgeletmek için gelmeyecek, herkes size bir sorununu çözmek için gelecek. Onun için bu mesleğin sorumluluğunu ve ağırlığını iyi taşıyın.” Ben mesleğimi icra ederken iç sesimde hep bu sözleri duydum ve ona göre hareket ettim. Onun için umarım her bir okuyucumuz bir sorununu çözmek için değil de sorunla karşılaşmamak için bizim yardımımıza ihtiyaç duyar.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here